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门店选址与客群研究服务意见书 · 2026.10

看清客群，
找到到店理由。

从附近居民、上班人群，到愿意跨区前来的顾客，了解他们是谁、如何到店。
用地图和图表，说明这家店能吸引谁、有哪些开店机会。

比较三类人群 打开地图

演示内容：比较不同人群 · 看常去哪些场所 · 了解家庭与车辆情况

真实地点 · 人口与活动模拟

真实住宅、商家与办公地点
人群特点和活动数值为模拟示例

先看结论

附近有多少人、什么时候活跃、主要是什么年龄？

01 / 到店范围

哪些地方的顾客，来店更方便？

讨论范围
切换模式时地图不跳转

按公开道路估算 · 步速每小时4.5公里 · 从附近参考位置出发

真实北京底图与模拟活动图层，打印快照
富力公馆 · 社区参考位置活动模拟工作日 18:00
活动强弱（模拟）
低高
500 米底图 © 高德地图 · 路网 © OpenStreetMap
直线范围 · 实际步行路径需另核验E27正式入口待核实
拖动时间轴，看地图热力变化由蓝到红，活动逐渐增强 · 各时段使用同一标准 · 模拟示例
00:0023:0018:00

一天的活动变化

工作日周末
活动强弱 · 0—100表示活动强弱，不是人数 · 点击曲线切换小时
05 / 跨区消费机会

客群可以来自附近，也可以跨区而来

交通信息与来店理由示例

同样一段路，日常训练、下班顺路与周末专程的来店理由可能不同。

远处顾客为什么愿意来？先看四件事

01

有什么值得来

结合客户提供的产品和服务，找出顾客愿意多走一段路的理由。

02

出发地有什么选择

比较顾客家附近有什么选择、价格多少、什么时候营业。地图收录少，不等于当地没有好门店。

03

愿意付出多少出行时间

把进站、等车、换乘和步行都算进去，再分别考虑下班和周末的出行。

04

是否真的会来

结合顾客住在哪里、是否愿意来，以及已有会员资料判断。能到达，不等于会来消费。

路线使用公开交通资料；图中的来店情景用于演示，不代表实际顾客从这些地方来。

不同来店理由下的客群示例

什么样的来店理由，值得走得更远？

看看附近常来、下班顺路和周末专程的人，可能在意哪些不同的事情。

人群特点均为模拟示例

地点是真实的，图中的人群比例、预算和偏好为模拟示例。它们帮助说明研究方法，不能据此预测会员人数或门店收入。

下面的人数与人群特点，按3公里直线范围作模拟展示。
02 / 周边人口与客群

附近有多少人，他们有什么特点？

3公里范围 · 人群特点模拟示例
居住人数—人 · 模拟
上班人数—人 · 模拟
居住或工作总人数—同一人只算一次 · 模拟

常驻人口包括在这里居住或工作的人；同一人只计算一次。

进一步了解顾客

附近居民和上班的人，有什么不同？

分别看附近居民、上班人群，以及这两类人的整体特征，再比较家庭、消费和日常去向。

图表数值为模拟示例

图中比例用于演示分析方法，不是这里的实际调查结果。

这项数据能回答

这张图怎么看
周边地点

周边有哪些住宅、办公、购物中心与健身场所？

这里列出公开地图收录的真实地点。购物中心可用于了解周边商业配套；客户提供产品、价格和目标顾客后，再筛选真正可比较的健身竞品。

公开地图地点类型距研究地点金额与营业信息地图定位

清单按地点中心至研究参考点的直线距离排列。开放地图并非完整商户普查，当前营业状态与竞争关系待核。

研究维度与交付

从地图到图表，形成可阅读的研究结果

人群结构

居住、工作、常驻分别展开；区域到访客群独立阅读，比较家庭、消费与出行相关特征。

一天中哪里更活跃

按观察日期与小时呈现活动变化，结合到店路线和不同出行场景理解客源机会。

地点与区域

把住宅、办公、商家点位与区域边界放在同一地图上，结合产品定位形成比较清单。

本页用于展示分析方式与可提供的研究内容。模拟数值与真实地图地点分别标明；实际研究按约定范围、观察期和数据计算说明交付。

04 / 交付内容

数据与图表预览

地图、图表与表格使用同一份数据。点击查看交付内容。

验收依据：范围和坐标一致、日期小时完整、指标单位清楚、结果可核对、地图与表格一致。

服务内容 · 两项独立服务

选址与开店规划

第一项服务回答“这个地方是否值得开店”：了解周边顾客、到店路线和竞争门店。第二项服务回答“不同的店该怎么开”：结合客户已有的品牌定位，研究各类门店服务谁、提供什么、适合开在哪里。两项服务可分别委托，也可分阶段开展。

本页展示研究范围 两项服务分别委托 · 分别报价

项目启动时确认研究范围、数据统计方法、完成时间和交付内容。

模块一 · 选址与客群研究

选址与客群研究

从以下六个方面了解候选地点，帮助品牌比较开店机会。决定是否签约前，还需查看现场和物业条件，并测算预期收入与成本。

01

候选地点摘要

用一页说明周边主要是什么人、来店是否方便、同类门店多不多，以及值得继续考察的理由。

对开店有什么帮助决定是否继续了解物业、测算收支并安排现场考察。

交付物地点摘要卡 · 关键发现 · 后续核实事项
02

步行与公共交通到店

在地图上比较直线距离、实际步行范围，以及地铁站到门店的路线，看清哪些地方离得近却不方便过来。

对开店有什么帮助检查门店入口、绕路或过街问题，判断顾客能否方便地经常来店。

交付物1/2/3公里范围 · 5/10/15/20分钟步行范围 · 出站后步行路线
03

周边有多少人、主要是什么人

了解附近住着多少人、有多少人在这里上班，再比较他们的年龄、家庭和消费情况。居住与工作合并的人群、路过或来访的人群，分别查看。

对开店有什么帮助判断周边人群是否符合品牌想服务的顾客，并为产品组合和接待人数提供参考。

交付物人数与分布 · 年龄组成 · 人群特征 · 统计方法说明
04

一天中哪里、什么时候更活跃

拖动时间轴，查看工作日和周末不同时间的人员活动分布，重点比较上班、下班和晚间。

对开店有什么帮助帮助选择营业时间、课程时段和线下推广时间；活动热度不代表实际会员数。

交付物逐小时热力地图 · 可拖动时间轴 · 重点时段对比 · 分区域数据
05

下班顺路与跨区到店机会

分别考虑附近居民经常来、上班族下班顺路来、外区顾客周末专程来。比较交通时间、顾客住处附近的同类门店，以及本店能吸引他们的产品。

对开店有什么帮助判断哪些顾客方便经常来，哪些可能愿意专程来，并列出还需进一步验证的条件。

交付物公共交通路线 · 顺路与绕行时间对比 · 跨区顾客到店条件
06

周边同类门店与竞争

先整理周边真实的健身与运动场所。客户提供产品、价格和目标顾客资料后，再选出真正需要比较的竞争门店和替代选择。

对开店有什么帮助了解哪些服务已经很多、哪些需求可能还没满足，确定现场重点考察的门店。

交付物待比较的门店清单 · 距离与类型 · 核实记录 · 现场检查表
一级目录模块一 · 选址与客群研究按研究范围与数据项目报价

A1 · 二级目录

明确研究地点与统计范围

意义：比较几个候选地点时，先统一周边范围和统计方法，让比较结果有意义。

  • A1.1 候选地点、门店入口与周边研究范围确认地图上的位置和入口与实际门店一致。
  • A1.2 直线距离、步行范围与车站位置找出看起来很近、实际需要绕路才能到店的区域。
  • A1.3 统计时间、地点位置、数据范围与质量检查确认统计的是同一时期、同一类人群，并说明缺少哪些数据。
交付物研究范围图、数据解释、可用于哪些判断的说明

A2 · 二级目录

周边人数与人群特征

意义：了解周边是否有足够多的目标顾客；同时说明数据推算的人群特征与门店实际会员资料的区别。

  • A2.1 附近居民、上班族及两类人群合并后的人数与分布判断附近主要是居民还是上班族，以及白天和晚间的顾客来源。
  • A2.2 分别比较附近居民、上班族与来访人群比较年龄、家庭与消费特征，判断是否符合品牌的目标顾客。
  • A2.3 了解同时符合几个条件的顾客（需具备对应数据）例如了解某个年龄段、收入区间内的有孩家庭；需要能够同时统计这些条件的数据。
  • A2.4 家庭、住房、车辆及不同类型门店的到访情况为家庭服务、停车需求和产品组合提供参考；这些是群体特征，不是个人登记资料。
交付物人群特征表、占比图、数据含义与使用说明

A3 · 二级目录

活动时间、到店路线与顾客来源

意义：了解顾客什么时候方便来、怎么来，判断附近顾客和跨区顾客的到店机会。

  • A3.1 工作日与周末逐小时活动分布帮助安排营业时间、课程和推广活动。
  • A3.2 步行路线、地铁换乘与全程到店时间比较换乘次数、乘车时间和出站后步行时间。
  • A3.3 来过几次，以及停留时间、来源地区和来访比例了解顾客来得是否频繁；停留多久、从哪里来、各区域有多大比例的人来过，需具备相应数据后分析。
交付物不同时段地图、时间对比、到店路线与可到达区域清单

A4 · 二级目录

周边配套与竞争门店

意义：了解周边已有的服务和未满足的需求，判断本店可以靠什么吸引顾客。

  • A4.1 住宅、办公、购物与生活配套了解顾客平时在哪里居住、工作、购物，以及哪些地点可以与到店行程结合。
  • A4.2 健身与相关运动场所清单从真实门店中选出产品、价格和顾客类型相近的比较对象。
  • A4.3 营业状态、价格、面积和入口等补充核实避免把已停业、价格差异很大或入口不便的门店直接当作主要竞争对手。
交付物周边地点与区域清单、竞争门店分布图、现场核实表

A5 · 二级目录

比较候选地点、参考既有门店

意义：用统一方法比较候选地点；如已有门店，再参考其实际经营表现，改进新店判断。

  • A5.1 单个地点评估与后续考察条件明确哪些条件值得继续投入，哪些问题需要先解决。
  • A5.2 用同一套标准比较多个候选地点给待考察的地点排出先后顺序，让拓店团队先看更有希望的地点。
  • A5.3 用既有门店经营结果检验和调整选址标准查看哪些周边条件与实际经营表现相符，减少只凭单一数据做决定。
交付物候选地点对比、既有门店检验结果、下一步建议

A6 · 二级目录

交付与更新

意义：让选址团队看得懂结论、查得到依据，并能用于下一批地点的比较。

  • A6.1 地图、表格与研究报告让投资、运营与拓店团队围绕同一份资料讨论。
  • A6.2 交付数据、计算结果与数据含义说明方便核对图表和结论是如何得出的。
  • A6.3 可选的定期更新与现有系统对接按约定跟踪商圈变化，并用于下一批候选地点。
交付物可读报告、数据附件、更新与验收说明

模块二 · 店型与产品组合研究

店型与产品组合研究

以客户已有的品牌定位为前提，先研究是否需要开不同类型的店，再回答每类店服务谁、提供什么、需要多少投入。店型名称、数量、面积和配置，需结合研究结果确定。

品牌定位由客户提供品牌特点、现有产品、预算与经营要求
结合实际资料研究顾客需求、使用方式与经营表现既有门店数据、周边环境、产品销售情况
形成拓展建议每类店做什么、适合开在哪里试点怎么开、拓店怎么推进、效果怎么检查

店型策略研究范围

同一品牌，哪些店型值得投入？

社区店、标准店、旗舰店仅为讨论名称。是否需要这些店型、各自承担什么任务，都需要结合品牌与市场研究确定。
研究内容需要回答的问题主要分析依据研究后交付什么
店铺功能需要几种店型？哪些需求值得单独设置一种店型？品牌要求、产品内容、顾客需求与使用方式每类店提供哪些服务、彼此如何分工的建议
硬件配置标准哪些设施必须配？哪些配置值得增加，哪些可以精简？服务流程、设施使用需求、场地条件与可投入的预算分店型的设施清单与配置标准建议
软件系统与运营工具哪些系统应全店统一？哪些需要按店型分别配置？预约与服务流程、管理需求、系统费用与使用成本系统配置方案与实施优先顺序
客户服务配置不同店型需要提供哪些服务，配备怎样的人员？顾客重视的服务、服务使用次数、人员能力与成本服务组合、人员安排与执行标准建议
收入模式每种店型主要依靠什么获得收入？产品怎样组合才合理？产品价格、顾客付费意愿、使用情况与预计收入和成本产品组合与不同经营情况下的收支测算
目标顾客与客户组成每种店型优先服务谁？不同店型的顾客是否重叠？周边有哪些顾客、为什么来店，以及可提供的会员与经营资料每类店优先服务哪些顾客的建议
选址条件什么商圈适合哪种店型？哪些条件不满足时应放弃？顾客分布、交通便利程度、竞争、租金与物业条件分店型的选址条件与不适合开店的判断标准
在品牌门店布局中的作用首店之后应优先拓展哪种店型？新店与既有门店如何配合？品牌开店计划、城市顾客需求、现有门店位置与可投入的人力和预算门店布局、店型组合与分阶段拓展建议
拓店团队的工作重点不同店型应怎样筛选地点、安排考察和决定投入？店型要求、候选地点情况、团队能力与开店计划候选地点先后顺序、任务分工与评估步骤
每平方米工程与装修预算不同店型的装修标准如何取舍？投入多少才与经营目标相符？功能需求、装修要求、计价面积、物业现状与成本资料分店型装修标准、每平方米预算及总投入测算

本表展示研究问题与成果形式。需要几种店、每类店做什么、如何配置和投入多少，将在委托研究中结合客户资料、数据分析与经营条件确定。

一级目录模块二 · 店型与产品组合研究按研究范围与店型数量报价

B1 · 二级目录

划分店型与明确研究内容

意义：先说清每种店为什么开、服务谁，避免只按面积大小区分店型。

  • B1.1 了解客户既有品牌定位与产品系列明确本次研究应遵循的品牌要求与现有产品条件。
  • B1.2 判断店型是否需要区分，以及各自应承担什么任务依据顾客需求与经营条件提出店型方案，不预先套用固定分类。
  • B1.3 确定各店型的收入目标、功能与目标顾客让产品、空间与人员配置围绕同一个经营目标展开。
交付物现有门店与产品资料汇总、研究问题清单

B2 · 二级目录

不同产品适合谁、放在哪类店里

意义：把品牌的不同产品安排到合适的店型，让设备、人员与服务投入对应真实需求。

  • B2.1 各类产品解决什么需求、顾客什么时候会使用分清顾客为什么购买不同产品，避免只增加项目却没有明确需求。
  • B2.2 产品功能、服务内容与体验设施确定每项服务需要哪些设施、人员与使用空间。
  • B2.3 各类产品适合放在哪类店里判断哪些产品应普遍提供，哪些适合集中在特定门店。
  • B2.4 各店型的设施、软件系统与客户服务标准明确各类门店需要的设施、系统和服务，便于比较投入和顾客体验。
交付物产品用途说明、功能对照表、产品与目标顾客对应图

B3 · 二级目录

目标顾客与客户组成

意义：明确每种店型主要服务哪些顾客，避免所有门店都使用同一套产品与服务。

  • B3.1 既有会员与企业客户的组成有经营资料时，了解实际付费顾客与原定目标是否一致。
  • B3.2 到店原因、使用需求与最在意的服务找出便利、价格、课程、教练等因素中，哪些更影响到店选择。
  • B3.3 各店型适合服务的主要顾客帮助各店型确定应优先满足的顾客需求。
交付物顾客分类、需求说明、顾客与店型对照表

B4 · 二级目录

产品组合与收入来源

意义：同时比较收入机会和开店成本，判断每种店型需要多少投入、怎样收回投入。

  • B4.1 会员卡、私教、团课与增值服务的收入组成比较各类产品能带来多少收入，以及是否过于依赖某一种产品。
  • B4.2 各店型的主要产品与搭配方式确定各类门店重点销售什么，以及产品之间如何搭配。
  • B4.3 可接待人数、设施使用率与不同情况下的收入测算比较来店人数和设施使用情况变化时，预计收入会怎样变化。
  • B4.4 每平方米工程预算、开店投入及回本时间变化比较装修标准和经营表现变化时，总投入与预计回本时间如何变化。
交付物产品组合表、收入与投入测算、装修标准与预算说明

B5 · 二级目录

开店条件与拓店工作安排

意义：让拓店团队知道什么地点值得跟进、谁负责、到哪一步需要重新评估。

  • B5.1 各店型适合的城市、商圈与具体地点条件把店型要求转化为寻找物业时可以逐项检查的条件。
  • B5.2 待考察地点的先后顺序与跟进分工将有限的考察时间优先用在更有希望的候选地点。
  • B5.3 新开、升级、调整与退出门店的分阶段评估在签约和投入前设置检查步骤，及时调整不合适的方案。
交付物选址条件表、拓店任务分工、评估流程

B6 · 二级目录

先开试点店，再逐步拓展

意义：先用试点检验顾客需求与经营表现，再决定是否扩大开店，减少一次性投入的风险。

  • B6.1 选择有代表性的门店与试点城市选择能够检验店型方案的地点，而不是直接全面铺开。
  • B6.2 确定试点看哪些表现、观察多久、怎样总结提前约定如何判断试点表现，减少事后只凭感受评价。
  • B6.3 明确跨城市开店条件，并按新城市情况调整标准区分可以沿用的做法与需要因城市不同而调整的条件。
交付物试点方案、效果总结表、分阶段拓展计划
分别委托、分别报价

先确认范围，再分别报价。

模块一 · 选址与客群研究

计价依据候选地点数量、研究范围与时间、数据项目、跨区分析内容，以及是否检验既有门店。

费用包含范围数据采购、现场考察、专项访谈和定期更新是否包含在费用内，在启动前逐项确认。

模块二 · 店型与产品组合研究

计价依据城市、店型与产品系列的数量，客户经营资料的整理工作量，以及试点和收支测算范围。

费用包含范围咨询服务费与开店投资分别列出。研究包括各店型的装修标准与投资测算；工程设计、采购和施工不包含在本咨询报价中。

开店投入主要包括装修、另计的设备与系统，以及开业筹备费用。装修费用按“计价面积 × 每平方米装修费用”测算；租金、人员和软件订阅等日常经营成本另列。比较前，先确认按建筑面积还是使用面积计价、费用是否含税，再核对水电通风、消防、器械和软件由谁提供、是否已计入，避免重复计算或漏算。

实操案例

上海五角场万达广场

商圈与客群研究

在已有多家商场的区域，了解谁会来、还可以吸引谁，以及哪些商店和服务值得增加。

服务客户戴德梁行服务年份 2026年 · 上海实操案例 · 研究数据取整展示
先看研究发现

让附近顾客常来，吸引稍远顾客周末来；
用适合年轻人和家庭的商店与活动，给顾客更多来逛的理由。

有基础已有年轻顾客来过，也有顾客愿意停留较长时间。

有差距对稍远地区和高价住宅顾客的吸引力，仍弱于部分竞品。

要取舍顾客住得远近、来自哪里、为什么来，都会影响商店、活动和推广的安排。

01 / 客群来自哪里

先看顾客从哪里来，再看这些人有什么特点

研究不仅看地图上离得多远，还看交通是否方便、顾客还会去哪些商场，以及客源范围怎样变化。

1

沿实际道路，多久能到

比较开车、乘地铁10—15分钟与15—20分钟能到的地方，找出直线距离近、实际却不方便到达的区域。

2

哪些商场也在吸引这些顾客

把周边商场放在一起看，判断哪些地方还有顾客可以争取，哪些地方受到交通或竞争影响。

3

顾客来源和以前有什么不同

对照现在与过去的顾客来源，重新判断应优先服务哪些区域，不能假定过去会来的顾客今后仍会来。

实际吸引范围的变化

约8公里→约6公里→约5公里

研究发现，项目吸引顾客的范围逐步缩小；西南方向的顾客，也会选择凯德虹口商业中心、瑞虹天地太阳宫与北外滩来福士。

0—3公里 附近约110万人
3—5公里 稍远约140万人
5公里研究范围内约250万人在这里居住或工作的人数 · 不等于到店人数

这些人不一定来过商场；同样是3公里或5公里，实际到店时间也可能不同。

区域里有谁→实际来的是谁→还会去哪里→为什么愿意逛、愿意再来
02 / 不同项目吸引什么人

附近的人与真正来过商场的人，分别比较

把上海全市、0—3公里和3—5公里的人群，与来过三家商场的人分别比较。结合人数、年龄、婚姻和收入情况，判断商场还可以服务哪些顾客。

选择想了解的特点，比较六组人

比较内容上海全市0—3公里区域3—5公里区域百联又一城到访五角场合生汇到访五角场万达到访

再看消费者还会去哪些地方

0—3公里的人

主要去五角场商圈的合生汇、万达、百联又一城等商场；重点了解他们平日需要什么、为什么会经常来。

3—5公里的人

主要去五角场商圈，也会去凯德虹口、瑞虹等地；需要了解什么样的商店或活动能让他们愿意多走一段路。

来过五角场万达的人

也会去合生汇、百联又一城和瑞虹商圈；比较这些选择，有助于了解万达吸引他们的理由和不足。

年龄保留原图四组比例，没有调整为合计100%；家庭情况和消费去向以文字概括。收入沿用原材料“1万元以上”分类，原材料未说明是月收入还是年收入、个人还是家庭收入，不能把它当作实际消费金额。

03 / 工作日与周末的差异

平日和周末，哪些地方的人更愿意来

用同一种方法比较三家商场：附近和稍远的人中，分别有多少来过。再结合江湾镇、高校与瑞虹等地的情况，判断活动和推广应重点面向哪里。

周边人群中，有多少来过这里

工作日周末

不同客源方向，怎样安排投入

上图概括研究重点；下方真实地图帮助辨认地点方向。示意面积不表示人数。

上海 · 真实方位

这些客源和商业项目，分别在什么方向？

五角场万达、百联又一城和合生汇相邻；江湾镇在西北侧，复旦江湾校区在北侧，上海理工大学在东侧，同济四平路校区在西南侧。

五角场万达广场 · 研究项目1 五角场万达广场百联又一城 · 邻近竞品2 百联又一城五角场合生汇 · 邻近竞品3 五角场合生汇江湾镇 · 周边居住区与高校4 江湾镇复旦大学江湾校区 · 周边居住区与高校5 复旦大学江湾校区同济大学四平路校区 · 周边居住区与高校6 同济大学四平路校区上海理工大学军工路校区 · 周边居住区与高校7 上海理工大学军工路校区凯德虹口 · 其他商业目的地8 凯德虹口瑞虹天地太阳宫 · 其他商业目的地9 瑞虹天地太阳宫北外滩来福士 · 其他商业目的地10 北外滩来福士北底图与地点：高德地图

研究项目

01五角场万达广场

先看研究项目与相邻竞争项目的关系。

邻近竞品

02百联又一城

03五角场合生汇

在同一商圈内比较谁更能吸引目标客群。

周边居住区与高校

04江湾镇

05复旦大学江湾校区

06同济大学四平路校区

07上海理工大学军工路校区

分别了解各方向的交通和来访情况，再安排适合当地顾客的商店与活动。

其他商业目的地

08凯德虹口

09瑞虹天地太阳宫

10北外滩来福士

凯德虹口、瑞虹和北外滩位于南侧至西南侧，代表可选择的其他商业目的地。

地点与方位为公开地图信息；连线仅用于标注名称，不表示顾客流向或客流多少。高校按原材料所述板块选取对应校区作为位置参考。

项目工作日 0—3公里周末 0—3公里工作日 3—5公里周末 3—5公里
意义

附近顾客的经常到访，有助于稳定经营；吸引稍远顾客，则要重视周末活动和值得专程来的体验。商店、活动和推广预算应分别考虑。

04 / 停留多久、多常来一次

“来了多久”与“多久来一次”，要一起看

五角场万达已有一批愿意逛较长时间的顾客。下一步要研究如何让只为一家店而来的人多逛几家，并观察他们是每周常来，还是每月偶尔来。

顾客一般逛多久

分别统计来过三家商场的人
不到1小时1—2小时2小时以上

五角场万达停留2小时以上约四成，接近五角场合生汇，明显高于百联又一城。

顾客一般多久来一次

把原研究中的到访次数分成三组
每周2次及以上每周1次每月1—3次

三家商场都有每周来访的顾客；五角场万达每月来1—3次的顾客约三成，可以继续研究如何让他们更愿意常来。

五种停留时间，分别看占比

停留时长百联又一城五角场合生汇五角场万达

六种来访次数，分别看占比

多久来一次百联又一城五角场合生汇五角场万达

让一次娱乐到访，带动前后更多消费

顾客可能先吃饭，再看电影、运动或参加娱乐活动，结束后继续逛店。招商和楼层安排可以围绕这段完整行程组合。

来之前

人气餐饮

把聚餐与娱乐安排在同一次出行，增加提前到店的理由。

→
主要到访目的

休闲娱乐

用电影、运动或互动体验吸引顾客专程前来，并留下来。

→
结束之后

生活方式零售

方便顾客顺路看店、体验商品，争取同一次到访中的追加消费。

招商与楼层安排

优先把人气餐饮、休闲娱乐与生活方式零售安排在同一楼层或同一馆内的相邻区域；结合休息、社交空间和清晰导引，让顾客容易从一家走到下一家。

同次追加消费，也为下次再来留理由

第一次因娱乐而来，也可能发现新的餐厅或商店。再通过餐饮上新、零售新品和持续活动，形成再次到访的理由，分别跟踪跨店购买和再次到访表现。

以上为招商与空间布局建议，需结合铺位条件、商户组合和实际经营数据验证。

05 / 竞争关系与住宅客群

覆盖同一片区域，不代表吸引的是同一类客群

按住宅价格把周边人群分组，分别看两件事：这一组有多少人来过商场，以及商场顾客有多少来自这一组。

三家商场有一部分共同顾客约1/3

同一批顾客会选择不止一家商场，因此要了解他们为什么会优先去五角场万达。

原材料未说明这里比较的是哪几组共同顾客、占谁的比例，不能把约1/3理解为同时来过三家商场的人数占比。

周边住宅，按价格分成三类

普通住宅中高价住宅高价住宅

沿用原研究的住宅分类。原表没有说明比例按小区数还是人数计算，因此只用来比较住宅类别，不据此判断每个人能花多少钱。

不同住宅客群的来访比例

分别看每类住宅人群中，有多少来过这家商场；三类比例不能相加。

商场顾客主要来自哪类住宅

把一家商场的顾客按住宅类别分组，看各组占多少；每家商场合计约100%。

意义

五角场万达较能吸引普通住宅和中高价住宅的人；但在高价住宅人群中，来过万达的比例较低，他们在万达顾客中所占的比例也低于两家竞品。需要了解商店、环境和服务哪里不够合适，不能只追求人更多。

这里的顾客来源占比，对应原材料的“活跃率”，不表示顾客是否持续回来。住在哪类住宅，也不能直接说明每个人的收入或消费能力。

06 / 从发现到经营建议

从七个发现出发，决定接下来重点做什么

每一项都说明：看到了什么、这对经营意味着什么，以及接下来可以怎么做、怎样确认是否有效。

针对四类顾客来源，分别安排投入

周边3公里让顾客常来

完善日常服务和工作日活动，观察会员是否愿意常来。

3—5公里区域吸引周末来逛

研究值得专程来体验的项目，以及适合全家参与的活动和服务。

江湾镇 / 高校方向吸引年轻顾客

面向复旦江湾、理工与同济周边，持续安排适合年轻人参与和聚会的活动。

瑞虹及西南方向控制投入

先了解顾客为什么选择凯德虹口、太阳宫及北外滩来福士，再判断万达能提供什么不同体验、是否值得投入。

数据说明

数据计算说明